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Os 5 principais problemas em edificações que todo síndico deveria saber como prevenir - 16/02/2018

Especialistas do Ibape-MG alertam sobre os pontos que merecem grande atenção em condomínios e o que fazer para evitar acidentes.

Assim como os carros e os aviões, as edificações necessitam de vistorias e manutenções periódicas para garantir uma funcionalidade adequada. De acordo com um levantamento realizado junto a peritos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Minas Gerais (Ibape-MG) são cinco os problemas mais comuns encontrados durante a vistoria em prédios residenciais.

O mais recorrente são as infiltrações. Segundo a perita de engenharia, Fernanda Bergamachine, elas são encontradas normalmente em garagens sob pilotis ou locais abaixo de jardineiras, casas de máquinas abaixo de caixas d´água, e áreas de lazer sobre laje. “Em apartamentos onde existam áreas privativas descobertas, a manutenção do sistema de impermeabilização deve ser feita pelo proprietário do imóvel, entretanto, por afetar área comum, cabe ao sindico alertar ao proprietário sobre o prazo de realização da manutenção da impermeabilização”, recomenda. As caixas d´água também precisam ser verificadas. “Após 10 anos da construção, o sistema de impermeabilização de toda a edificação precisa ser completamente refeito, este é o único sistema que não possui procedimentos de manutenção preventiva, com o passar do tempo fissuras podem ocorrer na camada de proteção da impermeabilização e o dano estrutural fica eminente”, complementa.

Ainda para evitar as infiltrações, a especialista orienta que é necessário fazer a inspeção no rejunte do revestimento das piscinas e nas áreas com revestimento cerâmico a cada dois anos, observando se existem microfissuras. “O rejunte bem conservado impede que a água atravesse lajes e vigas, causando danos estruturais a longo prazo”, pondera.

Outro item que costuma dar dor de cabeça aos síndicos é a queda de revestimentos, principalmente das fachadas. “Aquelas que possuem revestimento em cerâmica, granito ou mármore precisam ser verificadas a cada 2 anos, observando-se a aderência das peças e a integridade do rejunte. Fissuras podem favorecer a passagem de água e ocasionar desplacamento e queda do revestimento. Muitas vezes isso leva risco à vida dos condôminos, ou mesmo das pessoas que utilizam a calçada próximo à edificação”, conta Fernanda.

Como esses tipos de revestimento em fachadas ocultam as patologias e podem gerar riscos de acidentes, a especialista sugere a opção pelo uso de texturas. “Elas permitem a visualização de patologias e não diminui o padrão de acabamento do prédio quando bem realizada. A desvantagem é que não permitem retoques, ou seja, é necessário refazer toda a fachada quando for necessária a manutenção”, avalia.

Os síndicos também devem estar atentos quanto ao risco de explosões e incêndios. “Para isso é importante verificar a estanqueidade da tubulação de gás e o estado do sistema elétrico. Vazamentos na tubulação de gás podem acarretar em custo elevado ao condomínio e até ocasionar explosões. Já a sobrecarga do sistema elétrico pode ocasionar curto-circuito e risco de incêndio. Alguns sinais que não podem ser ignorados são a queima de equipamentos e de lâmpadas, assim como a quedas de energia constantes”, alerta Fernanda.

Ainda no combate de incêndios, é recomendado que seja feita a vistoria anual nas portas corta-fogo das escadas. “Elas são feitas para se fecharem espontaneamente, com a função de evitar a propagação de incêndio de um andar para o outro. É importante se certificar sobre funcionamento dela, assim como das luzes de emergência”, pontua.

Existem vários tipos de extintores de incêndio, para cada tipo de ignição, ou seja, depende do que ocasionou o fogo. “Em imóveis residenciais, para evitar erros na hora do desespero, existe o extintor ABC, que apaga os todos os tipos de ignição de fogo”, indica.

Os vazamentos nas instalações hidráulicas também são muito comuns. “Prédios mais antigos tinham a tubulação comumente feitos em ferro fundido. O problema é que a água potável, tratada pela concessionaria, com produtos químicos entram em contatado com esse material e fazem com que o ferro vá se desgastando gradativamente ao longo de anos, podendo criar perfurações e incrustações, ou seja, o material desgastado pode correr a tubulação e se acumular em outros pontos no interior no encanamento, gerando perda de pressão e entupimentos. A água quando sai do sistema vai infiltrando e pode causar até problemas estruturais”, explica.

Ainda segundo ela, existem equipamentos próprios para detectar problemas no sistema hidráulico, assim como ensaios onde não é necessário quebrar paredes para acessar a tubulação. “Outro ponto importante da vistoria é escutar os ocupantes do imóvel, eles conhecem a funcionalidade e o histórico do funcionamento dele no seu dia a dia e podem relatar as evidências que demonstram a presença de algum problema, como o aumento da conta de água ou o aparecimento de mofo ou bolhas nas paredes por onde passa a tubulação”, orienta.

Por fim, todos os equipamentos de modo geral precisam ser verificados, como os portões, os elevadores, o Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA), as máquinas da sauna e piscinas. “É necessário verificar nos manuais o que o fabricante recomenda e estar atento aos prazos. A manutenção deve ser sempre preventiva e constante. Em todos os casos, é indicado que esse trabalho seja feito sempre com profissionais especializados, como o próprio fabricante ou uma assistência técnica autorizada”, esclarece Fernanda.

Segundo o vice-presidente do Ibape-MG, Eduardo Vaz de Mello, a periodicidade das inspeções nos edifícios deve atender ao previsto no Manual do Proprietário fornecido pela construtora. “No caso da sua falta, deve obedecer à literatura técnica disponível, como por exemplo, as orientações do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon). Em algumas cidades existem regras definidas pela administração pública.Considero que a contratação do perito deve ocorrer no momento do vencimento acumulado dos principais itens ou no aparecimento precoce de alguma patologia mais significativa”, considera.

De acordo com o especialista, a prevenção é sempre a melhor alternativa para evitar gastos volumosos e acidentes. “A manutenção preventiva pode a princípio parecer um gasto desnecessário, mas na verdade representa uma economia significativa, permitindo reparo a custos baixos antes que o problema avance para uma situação crítica, não só quanto a custos, mas também quanto à segurança. Este cuidado permite uma intervenção planejada ao invés de um procedimento de urgência. É muito parecido com o nosso check-up médico”, finaliza Vaz de Mello.